去年以來，山東省加大新型城鎮(zhèn)化力度，以城鎮(zhèn)化為動能，加快房地產(chǎn)去庫存步伐，讓進(jìn)城務(wù)工人員成為長期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體，商品住宅去化周期進(jìn)入了合理區(qū)間，取得了“一石二鳥”的效果。

截至2015年10月底，山東省商品房庫存1.87億平方米，去庫存周期大約為23個(gè)月。要去庫存，新市民群體無疑是最強(qiáng)的拉動力。

按照山東省的計(jì)劃，今年要為200萬進(jìn)城農(nóng)民工和140萬城中村、城邊村原有居民辦理城鎮(zhèn)戶口。實(shí)現(xiàn)三個(gè)市民化，即有序推進(jìn)外來務(wù)工人員市民化、城中村和城邊村原有居民市民化、其他農(nóng)村地區(qū)就地轉(zhuǎn)移就業(yè)人口市民化。

為促進(jìn)外來務(wù)工人員在城市扎根落戶，山東先于全國實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)并軌，農(nóng)民工隨遷子女都能夠就學(xué)。為解除進(jìn)城落戶農(nóng)民的后顧之憂，山東規(guī)定，他們的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)保持不變，支持引導(dǎo)他們依法自愿有償轉(zhuǎn)讓“三權(quán)”權(quán)益。此外，還綜合運(yùn)用住房公積金使用、信貸、稅收等政策，對農(nóng)民在城鎮(zhèn)首次購房的，給予政策優(yōu)惠。

2014年，山東省出臺文件，通過降低繳存門檻、放寬提取條件、優(yōu)化貸款政策等措施，將農(nóng)民工納入住房公積金制度范圍。對農(nóng)民工，允許按最低工資標(biāo)準(zhǔn)5%的下限繳存住房公積金。只要足額繳存6個(gè)月以上，買房就可申請貸款，3個(gè)月以上即可提取公積金支付房租。

今年3月，山東住建廳、金融辦和省農(nóng)業(yè)銀行推出“農(nóng)民安家貸”業(yè)務(wù)，對農(nóng)民買房執(zhí)行城市居民按揭貸款政策，實(shí)行20%的首付比例和優(yōu)惠基準(zhǔn)利率，并針對農(nóng)民收入的季節(jié)性特點(diǎn)，可按月、季、半年或按年靈活還款。3個(gè)半月，全省（不含青島）即放貸近60億元。農(nóng)民購買首套房還享受契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免等優(yōu)惠，有些庫存較多的縣還根據(jù)購房支出給予3%-10%的補(bǔ)貼。壽光市對農(nóng)民購房一平方米政府補(bǔ)貼360元，開發(fā)商讓利240元，原價(jià)3600元一平方米的住房農(nóng)民3000元即可購買。在政府補(bǔ)貼、開發(fā)商讓利雙重利好下，農(nóng)民進(jìn)城買房熱情高漲。

棚戶區(qū)改造也成為一個(gè)契機(jī)。目前山東的棚戶區(qū)改造大多為城中村、城邊村，棚改的貨幣化安置是把城鎮(zhèn)化與去庫存緊密結(jié)合的路徑之一。2015年山東省棚改貨幣化安置13.9萬套，貨幣化安置比重達(dá)29.3%，相當(dāng)于消化了1000多萬平方米的存量商品房。今年截至5月底，已貨幣化安置10.79萬套，貨幣化安置比重達(dá)41.6%。

為順利推進(jìn)棚改貨幣化安置，山東各地普遍在征收拆遷啟動階段，就將貨幣化安置作為重要選項(xiàng)供棚改居民選擇。

對貨幣化安置比重高的棚改項(xiàng)目，提高財(cái)政補(bǔ)助資金比例，優(yōu)先給予補(bǔ)助資金支持。政策性銀行實(shí)行差別化貸款政策，重點(diǎn)支持貨幣化安置的棚改項(xiàng)目。菏澤曹縣通過政府采購已籌集2000多套存量商品房用于安置棚改居民。

對選擇貨幣化安置的棚戶區(qū)居民，給予購房資金或面積獎勵(lì)，確保其不貼錢買到同區(qū)位、同面積的存量商品住房，并從落戶、入托、就學(xué)、社保等方面制定一攬子優(yōu)惠政策，引導(dǎo)群眾自愿選擇貨幣化安置。

青島市規(guī)定，征收住宅房屋，在規(guī)定期限內(nèi)，居民選擇異地房屋安置并簽訂協(xié)議的，每戶給6萬元獎勵(lì)；選擇貨幣化補(bǔ)償，給予貨幣補(bǔ)償金5%的獎勵(lì)，不足6萬元的按6萬元計(jì)算。也就是說，棚改居民最低可拿到12萬元獎勵(lì)。兩年來，青島主城區(qū)已啟動的棚改項(xiàng)目中選擇貨幣化安置的居民總體已超過80%。

不僅如此，山東省還加強(qiáng)社會化籌集公租房源力度。山東17個(gè)設(shè)區(qū)的市都把在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)、符合有關(guān)準(zhǔn)入條件的農(nóng)民工納入公租房保障范疇，濟(jì)南則取消了準(zhǔn)入中的收入限制。

近年來，山東省積極推進(jìn)公租房房源的社會化籌集，以購代建、以租代建、以改代建。在市場上購買符合條件的商品住房作為公租房。鼓勵(lì)有房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與投標(biāo)或競爭性談判，政府以團(tuán)購價(jià)格收購，購買價(jià)格均低于項(xiàng)目周邊同品質(zhì)在售商品住房銷售均價(jià)。青島、淄博、煙臺等9個(gè)市開展了以購代建，累計(jì)通過購買方式籌集公租房1.11萬套；對面積較大、不符合公租房標(biāo)準(zhǔn)的商品房進(jìn)行改建，作為公租房。通過這種方式籌集公租房8601套；在市場上長期租賃符合條件的住房作為公租房。濰坊、德州等5個(gè)市開展了以租代建，累計(jì)籌集公租房1546套。

記者最近從山東省住建廳了解到，山東省房地產(chǎn)市場總體企穩(wěn)向好，商品房庫存逐步減少。到8月底，全省商品房庫存去化周期16個(gè)月，其中商品住宅去化周期12個(gè)月，已經(jīng)進(jìn)入合理區(qū)間。