房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的區(qū)別

據(jù)消息稱，我國(guó)的地產(chǎn)稅初稿已基本成形，針對(duì)將在什么時(shí)間、以何種形式開(kāi)征,以及征收對(duì)象、免征范圍的劃定等涉及具體執(zhí)行層面的問(wèn)題，有業(yè)內(nèi)人士稱暫時(shí)還沒(méi)有定論。那么這種房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅有何不同呢?

　　房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅的區(qū)別

　　房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。我國(guó)房地產(chǎn)稅收入占地方稅收的70% 房地產(chǎn)稅以上，而外國(guó)一些發(fā)達(dá)國(guó)家僅在8%左右。

　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

　　由以上定義可以看出，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是有區(qū)別的，確切的來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)稅的范疇之內(nèi)。

房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅最大的區(qū)別在于：房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象為房產(chǎn)，而房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象既包括房產(chǎn)又包括土地。通俗解釋就是：一個(gè)財(cái)產(chǎn)稅稅種，兩個(gè)財(cái)產(chǎn)主體。而房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)主體有兩個(gè)：房屋屬于賣方人，而腳下的土地卻屬于國(guó)家，拿住宅來(lái)說(shuō)，只有70年使用權(quán)，并沒(méi)有實(shí)際擁有權(quán)。

　　房地產(chǎn)稅初稿成型

　　目前，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，正在內(nèi)部征求意見(jiàn)并不斷完善中。房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。

　　房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅，一字之差，不少人對(duì)此多有混淆。有專家認(rèn)為，不管二者有多大差別，征收都是對(duì)社會(huì)的進(jìn)步。而似乎房地產(chǎn)稅比房產(chǎn)稅更有意義。房產(chǎn)稅征收都有很多好處，而房地產(chǎn)稅可能會(huì)打破房屋產(chǎn)權(quán)70年的年限，更有進(jìn)步。當(dāng)然現(xiàn)在土地出讓金等問(wèn)題尚需完善。

　　也專家指出，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)內(nèi)容繁復(fù)。對(duì)于調(diào)控而言，以交易環(huán)節(jié)調(diào)整稅收為重，短期內(nèi)能產(chǎn)生一定效果。但從建立長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)看，稅收政策調(diào)整頻繁，出臺(tái)較為倉(cāng)促，應(yīng)急色彩濃厚，缺乏頂層設(shè)計(jì)。“現(xiàn)階段保有環(huán)節(jié)幾乎沒(méi)有稅收，歷次調(diào)控均以交易環(huán)節(jié)稅收為主，促進(jìn)住房資源合理配置效果不夠明顯。

　　房地產(chǎn)稅的實(shí)施條件

　　房地產(chǎn)稅實(shí)施必須具備兩大先決條件：一是需要依靠不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，搞清楚全國(guó)的房產(chǎn)數(shù)量，這些房產(chǎn)分布在那些人手里。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，再行確定房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象、征收標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)稅率。兩會(huì)過(guò)后，住建部已經(jīng)明確表態(tài)，將在6月份實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但何時(shí)上述數(shù)據(jù)能夠搞清楚，并沒(méi)有一個(gè)明確的時(shí)間表。

　 第二個(gè)條件就是房地產(chǎn)稅里“土地”部分的稅如何征收。在購(gòu)買商品房時(shí)，房?jī)r(jià)已經(jīng)包括開(kāi)發(fā)商獲取土地時(shí)繳納的土地出讓金，這就意味著土地使用年限內(nèi)，已經(jīng)一次性繳清所有的租金。房地產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅一種，是以納稅人所有或?qū)倨渲涞呢?cái)產(chǎn)為課稅對(duì)象的一類稅收。它以財(cái)產(chǎn)為課稅對(duì)象，向財(cái)產(chǎn)的所有者征收。

　　只有使用權(quán)，而無(wú)所有權(quán)，按照法理是無(wú)法向房屋所有權(quán)人征收“土地”稅的。即使退一萬(wàn)步，強(qiáng)行“立法”容許征收，是否存在二次征收問(wèn)題。因?yàn)橥恋爻鲎尳鸬睦U納和房地產(chǎn)稅是重復(fù)征收的。70年出讓金一次性繳清，然后每年還繼續(xù)征稅，兩者本身就存在矛盾。所有有開(kāi)發(fā)商和學(xué)者就建議，如果房地產(chǎn)稅真的征收，土地出讓金是否應(yīng)該免收?這樣才能起到真正意義的上降房?jī)r(jià)之目的。

　 從上面分析可以看出，從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅，雖然一字之差，意思卻有天壤之別。前者已經(jīng)廢棄，后者要真正落地，不僅需要做大量鋪墊性工作，更重要的是要進(jìn)行土地制度、稅收制度的變革。房產(chǎn)統(tǒng)一信息、土地出讓制度是否改變、土地產(chǎn)權(quán)如何明晰、出讓金和稅收如何平衡，都是看起來(lái)簡(jiǎn)單，落地起來(lái)比登天還難。

　　以上問(wèn)題不解決，房地產(chǎn)稅真的如許善達(dá)所說(shuō)，三年內(nèi)很難出臺(tái)。其實(shí)最能代表大眾心聲的一句話就是：老百姓沒(méi)有土地所有權(quán)，憑什么要為土地交稅。這是房地產(chǎn)稅最為核心的一點(diǎn)，也是與房產(chǎn)稅最本質(zhì)區(qū)別。