11月27日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》正式對外公布。這是我國首次以中央名義出臺產(chǎn)權(quán)保護(hù)的頂層設(shè)計，為解決長期以來社會所關(guān)注的八大產(chǎn)權(quán)問題明確了方向。它提出健全以公平為核心原則的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，公有制經(jīng)濟(jì)財產(chǎn)權(quán)不可侵犯，非公有制經(jīng)濟(jì)財產(chǎn)權(quán)同樣不可侵犯。同時，明確堅持全面產(chǎn)權(quán)保護(hù)，包括保護(hù)物權(quán)、債權(quán)、股權(quán)，也包括保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)及其他各種無形財產(chǎn)權(quán)。

住宅土地使用權(quán)到期了怎么辦？

——關(guān)注土地與房屋權(quán)益三大焦點

《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》的發(fā)布，將對公民的土地與房屋權(quán)益保護(hù)釋放哪些新信號？新華社“新華視點”記者采訪了權(quán)威專家進(jìn)行深入解讀。

焦點一 70年住宅土地使用權(quán)到期了怎么辦？ 關(guān)鍵點 研究續(xù)期法律安排

【文件精神】 研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

【專家解讀】 北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為，《意見》傳遞了一個重要信號：既然研究的是續(xù)期的法律安排，那么就意味著，對于個人住宅土地使用權(quán)到期后政府會收回的擔(dān)心是不必要的。

今年4月，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會高度關(guān)注。國務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。從全國范圍內(nèi)來看，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年。公眾關(guān)注，年限到期了該如何續(xù)期呢？

中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說，物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。楊立新認(rèn)為，續(xù)期問題可以從三個方面來考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年；二是70年到期后自動續(xù)期；三是到期后經(jīng)過自動續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國家所有權(quán)人之間的關(guān)系。

中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林認(rèn)為，意見提出財產(chǎn)權(quán)利保護(hù)問題，指明了要向有利于財產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計。

焦點二 如何遏制征地與拆遷導(dǎo)致的矛盾？ 關(guān)鍵點 不將公共利益擴(kuò)大化

【文件精神】 完善土地、房屋等財產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴(kuò)大化，細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序。遵循及時合理補(bǔ)償原則，完善國家補(bǔ)償制度，進(jìn)一步明確補(bǔ)償?shù)姆秶⑿问胶蜆?biāo)準(zhǔn)，給予被征收征用者公平合理補(bǔ)償。

【專家解讀】 憲法規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地和公民私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。遲福林等專家表示，目前，個別地方政府打著公共利益的旗號，占用和征收土地，只付出低價進(jìn)行補(bǔ)償，轉(zhuǎn)手進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。最終，政府和開發(fā)商攫取高額利益，而部分被征收人的合法權(quán)益沒有得到保障，甚至造成失地農(nóng)民等長遠(yuǎn)社會問題。

遲福林認(rèn)為，《意見》的一個重點，就是要科學(xué)界定公共利益的范疇，防止將公共利益隨意擴(kuò)大化。

中國社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠建議規(guī)定公共利益的認(rèn)定引入聽證程序。利益受損代表和獨(dú)立的相關(guān)專家代表也應(yīng)該參加。政府部門或者其他強(qiáng)勢的受益主體應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

焦點三 農(nóng)民宅基地權(quán)益如何保障？ 關(guān)鍵點 落實用益物權(quán)

【文件精神】 深化農(nóng)村土地制度改革，堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線，從實際出發(fā)，因地制宜，落實承包地、宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益。

【專家解讀】“這項涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求，是對正在實施的宅基地制度改革的銜接與明確。”劉俊海等專家說，過去，農(nóng)民對農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán)，造成抵押貸款受阻，農(nóng)民進(jìn)城后宅基地使用權(quán)退出不暢，帶來一系列問題導(dǎo)致農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利難以實現(xiàn)。

記者采訪了解到，去年2月，全國人大授權(quán)北京市大興區(qū)等33個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時調(diào)整實施土地管理法等相關(guān)規(guī)定，深化農(nóng)村土地制度改革。其中，15個試點縣市承擔(dān)宅基地制度改革試點任務(wù)。試點主要針對農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題，要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實現(xiàn)形式；探索進(jìn)城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。

據(jù)了解，經(jīng)過一年多的試點，不少宅基地試點縣市已取得實質(zhì)性進(jìn)展。湖北省宜城市對當(dāng)?shù)卣赝瓿蓽y量確權(quán)后，首批5戶已獲得共46萬元的農(nóng)房抵押貸款，8個試點村共有112戶村民選擇有償退出宅基地。

劉俊海、常鵬翱等專家認(rèn)為，意見回應(yīng)了農(nóng)村“三塊地”的改革，提出落實宅基地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益，能夠使宅基地等原來的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動，最后變成“活資源”。