樓市調控政策加碼背景下，房地產銷售出現降溫跡象。

5月15日，國家統計局發布數據顯示，1~4月份，商品房銷售面積與商品房銷售額增速雙雙回落。

不過，房地產銷售降溫的同時，房地產開發投資增速卻創下兩年新高?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾剑瑪祿@示，1~4月份，全國房地產開發投資27732億元，同比名義增長9.3%，增速比1~3月份提高0.2個百分點。

對于房地產開發投資增速提升的原因，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏解釋說，首先，這與去年的延續效應是分不開的。另外，房地產現在正在進行分類調控，一線城市為了抑制房價過快上漲，也加大了土地和房屋的供應力度。

高基數及調控導致銷售回落

數據顯示，1~4月份，商品房銷售面積41655萬平方米，同比增長15.7%，增速比1~3月份回落3.8個百分點。商品房銷售額33223億元，增長20.1%，增速回落5個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示，商品房銷售面積繼續呈現增幅收窄的態勢，這說明市場降溫的態勢比較明顯。

申萬宏源首席宏觀分析師李慧勇認為，地產銷售回落主要受地產調控加碼及高基數影響。

而據央視網報道，截至目前，全國已有超過55個城市發布了各種調控政策160多次。

調控加碼之下，對房價也將產生影響。近期，據社科院發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告（2017）》（以下簡稱“房地產藍皮書”）顯示，伴隨熱點城市房地產調控政策的實施，從去年10月以來房價漲幅已經出現收窄。預計2017年70大中城市新建住宅價格漲幅回落，熱點城市受政策收緊影響回落幅度將較大，全國房地產市場的商品房均價會由2016年增長10%，下降到2017年上升不到1%。

不過，嚴躍進指出，從銷售面積增速15.7%的水平來看，這也說明雖然市場在降溫，但依然是高于去年同期水平的。這和三四線城市形成的托底效應有關，對于三四線城市來說，類似的托底效應使得此類城市交易相對活躍，成為當前中國樓市交易活躍的一個重要組成部分。

在嚴躍進看來，部分大城市當前采取了搖號制度，說明市場成交量低是一個假象，如果供應端增加供應，后續交易端也會有上升的可能。類似的數據在商品房的待售面積上也得到了體現。

數據顯示，4月末，商品房待售面積67469萬平方米，比3月末減少1341萬平方米。其中，住宅待售面積減少1300萬平方米，辦公樓待售面積減少32萬平方米，商業營業用房待售面積減少5萬平方米。

“住宅待售面積下滑幅度是比較大的，充分說明了當前樓市去庫存的戰略依然是在執行的?！眹儡S進說。

房地產開發投資增速超預期

盡管房地產銷售回落，但房地產開發投資增速卻超預期。

數據顯示，1~4月份，全國房地產開發投資27732億元，同比名義增長9.3%，增速比1~3月份提高0.2個百分點。

國家統計局投資司首席統計師王寶濱表示，前4月房地產投資對全部投資增長的貢獻率為20.1%，拉動投資增長1.8個百分點。

對于前4月房地產開發投資繼續增加的原因，邢志宏表示，去年全國的商品房銷售面積增長了22.5%，使得房地產市場出現了比較強的景氣局面，很多房地產企業加大了投資力度，很多在建項目仍在進行，投資項目有周期性，一旦開工了以后需要延續一段時間。所以，目前房地產投資的增長可以說是這種周期性的延續。

除了與去年延續效應有關外，邢志宏還表示，房地產現在正在進行分類調控，一線城市為了抑制房價過快上漲，也加大了土地和房屋的供應力度。

對于未來房地產投資走勢，新開工面積與土地購置面積等數據表現成為機構關注的重點。

數據顯示，1~4月房屋新開工面積48240萬平方米，增長11.1%，增速回落0.5個百分點。房屋竣工面積28174萬平方米，增長10.6%，增速回落4.5個百分點。房地產開發企業土地購置面積5528萬平方米，同比增長8.1%，增速比1~3月份提高2.4個百分點。土地成交價款2104億元，增長34.2%，增速提高17.5個百分點。

房地產投資走勢機構存分歧

華泰證券首席宏觀研究員李超認為，近半年期房銷售火爆，地產投資有支撐，同時也不能低估新開工對投資的支撐作用。1~4月房屋新開工面積增速已經超過竣工面積增速，同時1~4月購地面積和土地成交價款均創下近年來新高。因此地產投資不會失速，維持中期內地產投資增速保持穩健的判斷。

在李慧勇看來，新開工面積小幅回落但土地購置面積大幅回升，原因一是國家加大熱點城市的土地供給，二是非熱點城市去庫存速度加快帶動開發商拿地和投資。預計全年房地產投資有可能大幅度超過市場5％左右的預期。

不過，從限購政策及中央關于房地產定位上來看，也有機構認為全年房地產投資將呈現溫和下滑。

中信證券研報認為，4月份房地產開發投資單月同比增長9.6%，回升0.2個百分點。房地產開發投資增速開始走穩，但是由于4月份以來全國各個城市限購政策的逐漸升級，未來房地產投資增速料將趨勢性回落。

中信證券上述研報指出，中國房地產自2006年之后有一個3年左右的周期現象，分三個階段。第一階段：房地產銷售回升，房地產價格回升，房地產投資回升；第二階段：由于房地產市場過熱，各個城市出臺限購政策，市場處于觀望狀態中；第三階段：房地產銷售回落，房地產價格回落，房地產投資回落。目前中國房地產市場正處于第二階段，接下來將經歷房地產的向下周期。

房地產藍皮書也預計，根據2016年底中央經濟工作會議“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，以及“既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落”的定調，房地產市場將回歸居住屬性，投機性需求將受到壓制。預計2017年房地產投資將進入下行通道，整體呈現溫和下滑態勢。